2011-05-15; zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat...

Autor: Leszek A. Hardek Źródło: Intercentrum

« Powrót

Do końca 2011 roku osoby fizyczne sprzedające nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia będą "żyły w świecie" trzech różnych podatków, które mogą ich obowiązywać. Informacja ta wydaje się być niewiarygodna. Jednak tak jest naprawdę !

Zbywający nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia zobowiązani są zapłacić podatek. Jakiej wysokości i z jakiej ulgi będą mogli skorzystać to wszystko zależy od daty nabycia nieruchomości:

I. 10% zryczałtowany podatek od przychodu, jeśli nieruchomość została nabyta przed 01.01.2007
II. 19% podatek od dochodu, jeśli nieruchomość została nabyta pomiędzy 01.01.2007 a 31.12.2008
III. 19% podatek od dochodu dla osób, które nabyły nieruchomość po 01.01.2009

Jak oblicza się okres 5 lat ? Okres ten liczymy pełnymi latami kalendarzowymi. Nie ma znaczenia dzień i miesiąc nabycia nieruchomości a jedynie rok. Czyli dla nieruchomości nabytej np. w 2008 roku, bez podatku będzie można ją sprzedać najwcześniej 01.01.2014 roku.

Wymieniony powyżej podatek w I „systemie” podatkowym nie będzie występował, jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny. Należy jednak zwrócić uwagę czy spadkobierca nie był zwolniony z podatku od spadku i darowizn, ponieważ możemy mieć do czynienia z ewentualną zapłatą podatku, z którego zostało się zwolnionym. Tutaj także nasz podatnik może skorzystać z ulgi podatkowej pod warunkiem, że otrzymane pieniądze przeznaczy na inne „cele mieszkaniowe” w ciągu 2 lat. Ważnym jest aby fakt ten zgłosić w US w ciągu 14 dni od daty zbycia nieruchomości. Przez kilka lat (tj. do listopada 2009) przeświadczeni byliśmy, że pieniądze te można wydać na terenie Polski. Tak stanowiło prawo i interpretacja Ministra Finansów. Pogląd ten jednak uległ zmianie po orzeczeniu sądu, który stwierdził, że od momentu wejścia Polski do UE przepis ten jest niezgodny z przepisami unijnymi, co oznacza, że dla nieruchomości nabytych po 01.05.2004 pieniądze otrzymane ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat można również wydać w krajach tzw. „unijnych”. Jeśli natomiast nie wydamy wszystkich otrzymanych ze sprzedaży kwot, US naliczy od nich odsetki licząc od dnia zawarcia umowy sprzedaży.

II system podatkowy obowiązuje jedynie dla nieruchomości nabytych w ciągu 2 lat tj. 2007-08. W tym systemie podatnik może skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Wystarczy, aby był kiedykolwiek przed zbyciem przez okres jednego roku zameldowany na przedmiotowej nieruchomości a nie będzie musiał płacić podatku. Niestety ulga ta nie jest korzystna dla osób zbywających np. działkę czy nieukończony dom, ponieważ z przyczyn oczywistych podatnik nie mógł tam być zameldowany. Istotną różnicą pomiędzy I a II systemem podatkowym jest brak stosowania zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku lub darowizny.

III system podatkowy od II różni się tylko możliwą do zastosowania ulgą. Ulga ta jest na pierwszy rzut oka bardzo podobna do tej z I systemu podatkowego. Jednakże od pewne czasu pojawiają się informacje o problemach interpretacyjnych i różnych interpretacjach tych zapisów stosowanych przez US. Mianowicie chodzi o zapis mówiący, że dochody ze sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat mają być przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. I tutaj pojawia się problem z interpretacją tego zapisu o dokładnie użytego słowa „własne”. I tak np. US w Poznaniu za „własne” uznał prawo własności jako takie samo w sobie a już np. US w Katowicach odmówił skorzystania z ulgi podatnikowi, który w zakupionym mieszkaniu nie zamieszkał. Powstaje zatem pytanie ile mieszkań zaspakaja własne cele mieszkaniowe ? jedno ?, dwa ? a może więcej…..?

Sprawa podatku dochodowego może się jeszcze bardziej skomplikować, jeśli sprzedawać będziemy np. dom stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności wybudowany na działce oddanej w użytkowanie wieczyste. Tutaj mogą się pojawić dwa różne podatki (różne systemy podatkowe).

Jednak największe problemy występować mogą, jeśli wyżej opisany dom nie jest ukończony lub nie posiada odbioru końcowego (zgłoszenia do użytkowania). Wtedy US nakłady może opodatkować wg. normalnej skali podatkowej stosowanej dla podatku dochodowego co niestety już się w niektórych Urzędach Skarbowych zdarzało np. w wysokości 18% albo 30% w zależności od tego jaki „próg podatkowy” ma do zastosowania dany podatnik. W takiej sytuacji możemy mieć do zapłaty standardowy podatek dochodowy wynikający ze zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat (od wartości gruntu) oraz podatek dochodowy od osób fizycznych (od wartości nakładów) w wysokości 18% lub 30 %.

W związku z powyższym aby w sytuacjach wątpliwych mieć jasność, jaki podatek może być do zapłaty należy to skonsultować we właściwym US.

Szczegółowe informacje i wyjaśnienia, dotyczące konkretnego przypadku otrzymają wszyscy klienci naszej firmy przy okazji zawierania umowy pośrednictwa.


« Powrót



Dane teleadresowe

ul. Kraszewskiego 28; 87-100 Toruń
tel./fax: (+48) 56-654.04.44, 56-654.09.99
infolinia gsm: (+48) 600 803.802 poczta@intercentrum.com.pl

realtor